文
《地产小王子》主笔忆莲
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楼市，真的处处在打脸！
我还记得——
年，西湖国际城开盘均价元/㎡左右，金地自在城二手房均价在4万/㎡上下，倒挂约元/㎡。
但大家声声喊着，不要拿金地自在城和西湖国际城对比，两者受杭宣铁路的影响，割裂严重，实际倒挂并没有这么高！
换言之，原先大家对西湖国际城二手房价的预期，是比不过金地自在城的。
万万没想到，现在西湖国际城的成交价，已经超越金地自在城！而金地自在城的成交价，和两年前相比，并无多大变化。
更别说品质更好、精装交付的西雅图了，价格已经快迈上5万/㎡，甩开金地自在城一大截。
不过，作为一个局外人，还是有些不理解：为什么不买金地自在城？它也很好啊！
周边配套吊打西雅图和西湖国际城，距离金家渡地铁站、紫金港站都更近。
学区也不弱，文理小学前几年的升学成绩一直很不错。而星洲二小还没有毕业生经过检验，最后能不能拼过文理小学，还是未知数。
唯一不足的，就在于产品。一是户型，金地自在城多是三房一卫，而新小区多是三房两卫；二是园区配套折旧，虽然整体品质不错，但毕竟是六七年前的产品了。
不过金地自在城价格更便宜，一套建筑面积约89㎡——
金地自在城的顶楼，满两年，房东精装，三房两厅一卫，挂牌价万，单价约元/㎡。
同样是顶楼，西湖国际城要卖万，且还是毛坯，未满两年。
西雅图更贵，目前最便宜一套就要万，带车位。按照车位27万一个计算，房源单价元/㎡。
根据户型、楼层、房子保养程度，金地自在城房源价格一房一价。有些满两年、满五年，还能省下一笔税费。总体来说，便宜一点的，3.7万/㎡、3.9万/㎡，贵一点的，也就4.3万/㎡、4.4万/㎡。在我看来，从自住出发，金地自在城在居住属性上完全可以替代西湖国际城、西雅图。2这两年，杭州购房者似乎特别爱追次新房。细看杭州的二手房市场，基本都很难逃过次新房“叫座”定律。刚交付时期还能理解，毕竟一些网红盘的投资客，急着抛售套现，房源价格比市面上要实惠不少。但一段时间之后，便宜的房源没了，价格高到离谱，还是不能撼动它在购房者心中分量。次新房受到追捧，一跃成为板块价格标杆的例子还有很多——在奥体，时代奥城早早站稳6万以上。反观年交付的世纪之光，官方显示最高一套成交价也就元/㎡。华夏四季交付没多久，就网签了一套单价超5.5万/㎡的高层㎡；中南樾府一套2楼的89㎡，也是5.5万/㎡成交。但是同板块的未名府，正常挂牌还在5万/㎡左右，合景天峻还有4万/㎡多的挂牌房源。次新房当然好了，贵肯定有贵的理由：房子更新，品质更好。有的运气好，一交付就被划入名校，溢价更高。若是资金充裕的情况下，选择品质更好的次新房，没问题。因为，次新房不仅居住属性强，而且还具备了投资价值。纵观杭州市场，板块内有利好，往往品质更好的次新房涨的更快、更高。但若是考虑自住又资金有限的情况下呢，我觉得与其去追求“高价次新房”，不如找找“替代品”。就像三墩北的金地自在城，学区、地铁、配套都有，自住购房者没有必要只盯着西湖国际城、西雅图。3买二手房，本身就是自住目的性更强。既然考虑自住，短期内就不会轻易换房，那么，抛开投资属性，选一个在当下行情里“能保值的替代品”自住，其实也是ok的。比如申花板块——锦绣之城、运河天悦府直线距离米左右，一路之隔都是大悦城，又同属于文津小学学区，外部配套几乎一致。唯一有差别的，是产品。锦绣之城品质更高、小区更大、物业更好。这些附加值，让锦绣之城价格特别高，单价已经达到7万+、8万+。运河天悦府唯一能拿出手的是得房率更高，成交价普遍在6-6.5万/㎡。若是只考虑周边配套和学区的，就可以买运河天悦府。上尚庭距离萍水街地铁站、城西银泰城都大概米左右，锦绣之城有大悦城、隐秀路地铁站，配套基本能对应。中学和锦绣之城一致，都是文晖实验学校，小学是育才登云小学。品质虽然比不上锦绣之城，但外立面干挂石材，中心有大花园、亭子，引进金科物业，也不错。关键是价格便宜，成交单价6万/㎡上下。从挂牌房源看，还有不少在5万+。锦绣之城之所以有人还在追，是因为预期高，依然有投资价值。两个预期叠加，自然受欢迎。我也可以明确地说，运河天悦府、上尚庭的未来涨幅，必定比不上申花刚交付的新小区。除非杭州又一轮整体涨幅启动，这两个小区才可能会迎来涨价。但抛开投资价值，运河天悦府、上尚庭和锦绣之城有很多外部共性，自住价值是存在的。另外，换个角度来看，大家愿意买锦绣之城，也是因为看好申花的配套和走势。既然如此，入手更便宜的运河天悦府、上尚庭，也不失为一个好选择。同理——未来科技城的华夏四季、中南樾府等，可以用未名府、合景天峻等盘代替；勾庄的海德公园、杭宸、万家之星，可以用瑷颐湾、星汇尚城等盘代替；奥体的创世纪、时代奥城、天璞，可以用“老三兄弟”、世纪之光等盘代替。4我有个朋友C，最近刚搬了新居，打算卖掉手上的天阳上河去打新。她现在的需求很简单，纯投资。天阳上河由于没有学区加持，涨价能力有限，租金又不高，她当然选择果断出货，去参与摇号。但我另一个朋友S却看得“上头”。她是老杭州人，一直就住桥西一带，不考虑学区，不想置换的太远，最好边上都是熟悉的环境。天阳上河一套89㎡，总价还不到万，也恰好符合她的预算。她就觉得，这类房子各方面都不错。单纯为了享受地段和配套，也值得入手。现在的杭州市场，似乎陷入了一个怪圈。买房打新，赚限价差价，只看得到投资价值，忽略了自住属性。这种情绪，同样也蔓延到了二手房市场。很多人在买房时，考虑了太多外在因素，哪怕是自住购房者，总也想着要兼顾投资——刚交付的次新房价格太高，买不起；其他二手房的涨幅速度追不上新房和次新房，又不想入手。结果，一无所获。其实，相信房住不炒的人，对套利没有这么执着的人，完全可以去淘一淘品质好的非新交付二手房。虽然涨幅预期或许不如新房，但住起来也并不差。再者，花无百日红，房无十年好。在杭州市场上，次新房的保鲜期只有5-8年。若没有名校学区加持，保养又不够好的话，将来在二手房市场上的竞争力也会越来越弱。有些次新房，并没有你想象中这么保值增值。追求一时新鲜，其实没必要。上个月，杭州二手房成交量破万，相信以现在的二手房市场价格，里面投资客的占比很有限。这就意味着，依然有很多人是重视自住属性的。说了这么多，我其实就是想告诉大家：不要再盯着板块内的次新房了！根据自己的实际需求，找找适合自己的“替代品”。第36场线下主题报告会▽杭州刚需的翻盘机会——跟城市房价涨幅赛跑——孙正义有一个很著名的“时光机理论”，要充分利用“不平衡”。只有抓住“不平衡”的机会点，才能穿越过去，重新来过。
这是我认为，购房者最应该学习的基础理论。
换句话说，不仅要学会换赛道，也要在适当时机固守在一个正确的赛道上。回到房地产市场，从城市角度来讲，发展过程也都是相似的：北京、上海、深圳走过的路，杭州正在践行。
想想看，当一线城市的投资客看杭州时，觉得杭州整座城市都是「洼地」，所以青山科技城、环杭都被外地人买走了。而杭州人却无法理解。你看到的是风险，他们看到的是机遇。
从板块角度来讲，也同样是如此——大家都知道应该寻找「板块洼地」，不过对于同一个板块同一个楼盘，有声音说：这是洼地，但同时又有声音说：这是深坑。尤其对于刚需而言，只有一次投票机会，往往非常迷茫。
可能押对了，就是一次彻底的翻盘；可能押错了，虽然有限价在，不至于高高站岗，但确实可能追不上杭州的城市发展以及对应的房价涨幅。
“买什么房子才能赶上甚至超越房价平均涨幅？”
“买哪里的板块最有机会翻盘？”
这是《地产小王子》后台最常见的粉丝提问系列，这一期《线下报告会》，我们就以此为立意，具体来分析一下杭州的刚需上车板块们：谁最具投资价值，谁最具自住价值？
活动时间：12月5日下午14：30（周六）活动地点：杭州市余杭区崇贤新城前村街与尚贤路交叉口杭语清澄售楼处分享嘉宾：《地产小王子》创始人程立老师▼△扫码报名·人数有限若